Im Februar 2020 veröffentlichten wir an dieser Stelle eine kurze Analyse der Risiken, die der Internationale Währungsfonds im Immobiliensektor identifiziert hatte.
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Damals stand die Welt nur wenige Tage vor dem Beginn einer Phase, die viele bestehende Wirtschaftsprognosen grundlegend verändern sollte. Es folgten eine Pandemie, ein starker Anstieg der Inflation, die Rückkehr deutlich höherer Zinssätze, internationale Konflikte und wiederholte Veränderungen der wirtschaftlichen und finanziellen Rahmenbedingungen.
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Sechs Jahre später ermöglicht uns der erneute Blick auf diese Analyse etwas Interessanteres, als lediglich zu prüfen, ob eine Prognose eingetroffen ist: zu verstehen, was sich verändert hat und vor allem, was geblieben ist.
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Die Preise sind weiter gestiegen
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Die Zahlen sind bemerkenswert.
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Nach Angaben des IWF lagen die Wohnimmobilienpreise in Portugal Ende 2025 rund 180 % über dem Niveau von 2015. Im Euroraum betrug der kumulierte Anstieg im gleichen Zeitraum dagegen etwa 56 %.
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Diese Entwicklung setzte sich Anfang 2026 fort. Laut Eurostat stiegen die Wohnimmobilienpreise in Portugal im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 17,8 % — der höchste Anstieg unter den Ländern der Europäischen Union.
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Der IWF schätzt zudem, dass die Wohnimmobilienpreise in Portugal zwischen 20 % und 40 % über den Niveaus liegen könnten, die seine langfristigen Gleichgewichtsmodelle nahelegen.
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Diese Zahlen verdienen Aufmerksamkeit. Sie rechtfertigen jedoch nicht zwangsläufig vorschnelle Schlussfolgerungen.
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Dasselbe Risiko, aber nicht ganz derselbe Markt
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2020 galt ein wesentlicher Teil der Sorge dem Zusammenhang zwischen steigenden Immobilienwerten, Kreditwachstum und finanzieller Verwundbarkeit.
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Heute ist das Bild komplexer.
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Nach Einschätzung des IWF war die Vergabe von Hypothekarkrediten in den vergangenen Jahren nicht der wichtigste Treiber des starken Anstiegs der Wohnimmobilienpreise in Portugal.
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Neue Kredite für den Erwerb von Wohnimmobilien machten in den vergangenen Jahren durchschnittlich weniger als die Hälfte des Wertes der Immobilientransaktionen aus.
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Zu den genannten Faktoren gehören die Nachfrage von Nichtansässigen, der Einsatz von Ersparnissen portugiesischer Haushalte für Immobilienkäufe und vor allem ein Angebot, das mit der steigenden Nachfrage nur schwer Schritt halten konnte.
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Das bedeutet nicht, dass Kredite keine Rolle mehr spielen.
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Im Gegenteil. Die Wohnungsfinanzierung hat zuletzt wieder an Dynamik gewonnen und verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein Wachstum von nahezu 10 % gegenüber dem Vorjahr. Der IWF empfiehlt daher, die Entwicklung des Marktes weiterhin aufmerksam zu beobachten.
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Das Angebot ist zu einem zentralen Teil der Frage geworden
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Dies ist vielleicht einer der wichtigsten Unterschiede zwischen der Diskussion von 2020 und jener von 2026.
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In seiner aktuellen Analyse führt der IWF einen erheblichen Teil des Ungleichgewichts auf dem portugiesischen Markt auf die Angebotsseite zurück.
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Eine unzureichende Bautätigkeit, langwierige Genehmigungsverfahren, planungsrechtliche Einschränkungen, eine ineffiziente Nutzung eines Teils des vorhandenen Wohnungsbestands sowie bestimmte Ineffizienzen auf dem Mietmarkt tragen dazu bei zu erklären, weshalb das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt gehalten hat.
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Die Wohnungsfrage kann daher nicht mehr ausschließlich anhand von Preisen oder Finanzierungsbedingungen betrachtet werden.
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Sie ist auch eine Frage des Raums, der Verfügbarkeit, der Nutzung des bestehenden Immobilienbestands und der Fähigkeit, dort neuen Wohnraum zu schaffen, wo er benötigt wird.
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Risiko bedeutet nicht zwangsläufig Krise
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Ein weiterer Aspekt der IWF-Analyse sollte nicht außer Acht gelassen werden.
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Trotz der Entwicklung der Immobilienpreise bewertet die Analyse von 2026 das portugiesische Finanzsystem insgesamt als widerstandsfähig und die systemischen Risiken als moderat.
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In den durchgeführten Stresstests zeigten die Banken, dass sie erhebliche negative Szenarien verkraften können, einschließlich deutlicher Korrekturen der Immobilienpreise.
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Risiken zu identifizieren bedeutet daher nicht, eine Krise vorherzusagen.
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Es bedeutet, Ungleichgewichte zu erkennen, ihre Ursachen zu verstehen und jene Faktoren zu beobachten, die ihre weitere Entwicklung beeinflussen können.
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Sechs Jahre später bleibt Verstehen entscheidend
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Wenn wir 2026 auf das Jahr 2020 zurückblicken, ist dies vielleicht die interessanteste Schlussfolgerung.
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Die Preise stiegen wesentlich stärker, als es damals leicht vorhersehbar gewesen wäre. Auch die Zinssätze nahmen einen Verlauf, der kaum vorherzusehen war. Der Markt durchlief eine Pandemie, Inflation, regulatorische Veränderungen und tiefgreifende wirtschaftliche und gesellschaftliche Veränderungen.
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Und dennoch bleiben einige Fragen bestehen.
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Wie sieht ein nachhaltiges Verhältnis zwischen Preisen und Einkommen aus? Wie lässt sich das Wohnungsangebot erhöhen? Welche Rolle sollte die Kreditvergabe spielen? Wie kann der bestehende Immobilienbestand besser genutzt werden? Und wie unterscheiden wir eine konjunkturelle Entwicklung von einer strukturellen Veränderung?
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Es gibt keine einfachen Antworten — und wahrscheinlich auch keine einzige Antwort für jede Region oder jeden Menschen.
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Gerade deshalb sollte die Beobachtung des Marktes mehr bedeuten als lediglich die Beobachtung der Preise.
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Es bedeutet, die Faktoren hinter diesen Preisen zu verstehen, den Kontext, in dem sie entstehen, und was sie für Menschen bedeuten können, die kaufen, verkaufen, investieren, Immobilien verwalten oder einfach eine fundiertere Entscheidung über ihr Vermögen treffen möchten.
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Lesen Sie auch: IWF sieht Risiken auf dem Immobilienmarkt — 2020
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Quellen: Internationaler Währungsfonds (IWF), Portugal — 2026 Article IV Consultation und Financial System Stability Assessment; Eurostat, House Price Index — erstes Quartal 2026.
Markt, UH Perspektive