En febrero de 2020, publicamos en este espacio un breve análisis sobre los riesgos que el Fondo Monetario Internacional había identificado en el sector inmobiliario.
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El mundo se encontraba entonces a pocos días de entrar en un periodo que alteraría profundamente muchas de las previsiones económicas existentes. Le siguieron una pandemia, un fuerte aumento de la inflación, el regreso de tipos de interés significativamente más elevados, conflictos internacionales y sucesivos cambios en las condiciones económicas y financieras.
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Seis años después, volver a aquel análisis nos permite hacer algo más interesante que simplemente comprobar si una previsión se cumplió: comprender qué ha cambiado y, sobre todo, qué permanece.
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Los precios continuaron subiendo
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Las cifras son elocuentes.
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Según el FMI, a finales de 2025 los precios de la vivienda en Portugal se situaban aproximadamente un 180 % por encima de los niveles de 2015, mientras que en la zona euro el aumento acumulado durante el mismo periodo fue de alrededor del 56 %.
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La tendencia continuó a comienzos de 2026. Según Eurostat, en el primer trimestre los precios de la vivienda en Portugal aumentaron un 17,8 % interanual, la mayor subida registrada entre los países de la Unión Europea.
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El FMI estima además que los precios de la vivienda en Portugal podrían situarse entre un 20 % y un 40 % por encima de los niveles sugeridos por sus modelos de equilibrio a largo plazo.
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Son cifras que merecen atención. Pero no necesariamente conclusiones precipitadas.
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El mismo riesgo, pero no exactamente el mismo mercado
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En 2020, una parte importante de la preocupación estaba relacionada con la conexión entre la revalorización inmobiliaria, el crecimiento del crédito y la vulnerabilidad financiera.
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Hoy, la lectura es más compleja.
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El FMI considera que el crédito hipotecario no ha sido el principal responsable de la fuerte subida de los precios de la vivienda en Portugal durante los últimos años.
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El volumen de nuevo crédito destinado a la adquisición de vivienda representó, de media, menos de la mitad del valor de las transacciones inmobiliarias realizadas en los últimos años.
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Entre los factores señalados se encuentran la demanda de no residentes, la utilización del ahorro de los hogares portugueses para adquirir inmuebles y, sobre todo, una oferta que ha tenido dificultades para responder al aumento de la demanda.
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Esto no significa que el crédito haya dejado de ser relevante.
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Al contrario. La financiación para vivienda ha vuelto a acelerarse recientemente, registrando un crecimiento interanual cercano al 10 % en el primer trimestre de 2026, razón por la que el FMI recomienda seguir de cerca la evolución del mercado.
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La oferta se ha convertido en una parte central de la cuestión
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Quizá esta sea una de las diferencias más relevantes entre el debate de 2020 y el de 2026.
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El análisis actual del FMI sitúa una parte significativa del desequilibrio del mercado portugués en el lado de la oferta.
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Una construcción insuficiente, procesos de concesión de licencias prolongados, limitaciones urbanísticas, una utilización poco eficiente de parte del parque de viviendas existente y determinadas ineficiencias en el mercado del alquiler ayudan a explicar por qué la oferta no ha acompañado la evolución de la demanda.
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El problema de la vivienda deja así de poder analizarse únicamente a través de los precios o de las condiciones de financiación.
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Es también una cuestión de territorio, disponibilidad, utilización del patrimonio inmobiliario existente y capacidad para producir nueva vivienda allí donde es necesaria.
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Riesgo no significa necesariamente crisis
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Hay otro elemento del análisis del FMI que conviene no ignorar.
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A pesar de la evolución de los precios, la evaluación realizada en 2026 considera que el sistema financiero portugués es globalmente resiliente y que los riesgos sistémicos son moderados.
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En las pruebas de resistencia realizadas, los bancos demostraron capacidad para absorber escenarios adversos significativos, incluidas fuertes correcciones de los precios inmobiliarios.
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Por ello, identificar riesgos no equivale a anticipar una crisis.
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Significa reconocer desequilibrios, comprender su origen y seguir los factores que pueden modificar su evolución.
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Seis años después, comprender sigue siendo esencial
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Mirar 2020 desde 2026 quizá nos permita llegar a la conclusión más interesante.
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Los precios subieron mucho más de lo que entonces habría sido fácil anticipar. Los tipos de interés siguieron entretanto una trayectoria igualmente difícil de prever. El mercado atravesó una pandemia, inflación, cambios regulatorios y profundas transformaciones económicas y sociales.
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Y, aun así, algunas preguntas permanecen.
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¿Cuál es la relación sostenible entre precios e ingresos? ¿Cómo aumentar la oferta de vivienda? ¿Qué papel debe desempeñar el crédito? ¿Cómo utilizar mejor el patrimonio inmobiliario ya existente? ¿Y cómo distinguir una tendencia coyuntural de una transformación estructural?
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No existen respuestas sencillas — ni probablemente una única respuesta para todos los territorios o todas las personas.
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Precisamente por eso, seguir el mercado no debería significar únicamente seguir los precios.
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Significa comprender los factores que los explican, el contexto en el que se forman y lo que pueden representar para quienes compran, venden, invierten, gestionan un patrimonio o simplemente buscan tomar una decisión patrimonial más informada.
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Lea también: El FMI prevé riesgos en el mercado inmobiliario — 2020
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Fuentes: Fondo Monetario Internacional (FMI), Portugal — 2026 Article IV Consultation y Financial System Stability Assessment; Eurostat, House Price Index — primer trimestre de 2026.
Mercado, Perspectiva UH