В феврале 2020 года мы опубликовали здесь краткий анализ рисков, которые Международный валютный фонд выявлял в секторе недвижимости.
⠀
В тот момент миру оставалось всего несколько дней до начала периода, который глубоко изменил многие существовавшие экономические прогнозы. Затем последовали пандемия, резкий рост инфляции, возвращение значительно более высоких процентных ставок, международные конфликты и последовательные изменения экономических и финансовых условий.
⠀
Шесть лет спустя возвращение к тому анализу позволяет сделать нечто более интересное, чем просто проверить, сбылся ли прогноз: понять, что изменилось и, прежде всего, что осталось неизменным.
⠀
Цены продолжили расти
⠀
Цифры весьма показательны.
⠀
По данным МВФ, к концу 2025 года цены на жильё в Португалии были примерно на 180% выше уровня 2015 года, тогда как в еврозоне совокупный рост за тот же период составил около 56%.
⠀
Эта тенденция сохранилась и в начале 2026 года. По данным Eurostat, в первом квартале цены на жильё в Португалии выросли на 17,8% в годовом выражении, что стало самым высоким показателем среди стран Европейского союза.
⠀
МВФ также оценивает, что цены на жильё в Португалии могут быть на 20–40% выше уровней, соответствующих его моделям долгосрочного равновесия.
⠀
Эти цифры требуют внимания. Но не обязательно поспешных выводов.
⠀
Тот же риск, но уже не совсем тот же рынок
⠀
В 2020 году значительная часть опасений была связана с взаимосвязью между ростом стоимости недвижимости, расширением кредитования и финансовой уязвимостью.
⠀
Сегодня картина сложнее.
⠀
По оценке МВФ, ипотечное кредитование не было главным фактором значительного роста цен на жильё в Португалии в последние годы.
⠀
Объём новых кредитов на приобретение жилья в среднем составлял менее половины стоимости сделок с недвижимостью, заключённых в последние годы.
⠀
Среди факторов, на которые указывает МВФ, — спрос со стороны нерезидентов, использование сбережений португальских семей для приобретения недвижимости и, прежде всего, предложение, которое не успевало за ростом спроса.
⠀
Это не означает, что кредитование перестало иметь значение.
⠀
Напротив. В последнее время жилищное кредитование вновь ускорилось, показав годовой рост примерно на 10% в первом квартале 2026 года, поэтому МВФ рекомендует продолжать внимательно следить за развитием рынка.
⠀
Предложение стало центральной частью проблемы
⠀
Возможно, именно здесь находится одно из наиболее существенных различий между дискуссиями 2020 и 2026 годов.
⠀
Нынешний анализ МВФ связывает значительную часть дисбаланса португальского рынка с предложением.
⠀
Недостаточные объёмы строительства, длительные процедуры лицензирования, градостроительные ограничения, недостаточно эффективное использование части существующего жилищного фонда и некоторые недостатки рынка аренды помогают объяснить, почему предложение не поспевало за спросом.
⠀
Таким образом, жилищную проблему уже нельзя рассматривать только через призму цен или условий финансирования.
⠀
Это также вопрос территории, доступности, использования существующего фонда недвижимости и способности создавать новое жильё там, где оно необходимо.
⠀
Риск не обязательно означает кризис
⠀
Есть ещё один элемент анализа МВФ, который нельзя игнорировать.
⠀
Несмотря на динамику цен, оценка 2026 года характеризует финансовую систему Португалии как в целом устойчивую, а системные риски — как умеренные.
⠀
Проведённые стресс-тесты показали способность банков выдерживать существенные неблагоприятные сценарии, включая значительное снижение цен на недвижимость.
⠀
Поэтому выявление рисков не равнозначно прогнозированию кризиса.
⠀
Это означает необходимость распознавать дисбалансы, понимать их причины и следить за факторами, способными изменить их развитие.
⠀
Шесть лет спустя понимание по-прежнему имеет ключевое значение
⠀
Если посмотреть на 2020 год из 2026-го, возможно, именно это является наиболее интересным выводом.
⠀
Цены выросли гораздо сильнее, чем тогда можно было легко предположить. Процентные ставки также прошли путь, который было трудно предвидеть. Рынок пережил пандемию, инфляцию, изменения регулирования и глубокие экономические и социальные преобразования.
⠀
И всё же некоторые вопросы остаются.
⠀
Каково устойчивое соотношение между ценами и доходами? Как увеличить предложение жилья? Какую роль должно играть кредитование? Как эффективнее использовать уже существующую недвижимость? И как отличить циклическую тенденцию от структурной трансформации?
⠀
Простых ответов нет — и, вероятно, не существует единого ответа для каждой территории или каждого человека.
⠀
Именно поэтому следить за рынком — значит следить не только за ценами.
⠀
Это означает понимать факторы, которые их определяют, контекст, в котором они формируются, и то, что они могут означать для тех, кто покупает, продаёт, инвестирует, управляет недвижимостью или просто стремится принять более обоснованное решение относительно своих активов.
⠀
Читайте также: МВФ предупреждает о рисках на рынке недвижимости — 2020
⠀
Источники: Международный валютный фонд (МВФ), Portugal — 2026 Article IV Consultation и Financial System Stability Assessment; Eurostat, House Price Index — первый квартал 2026 года.
Рынок, Взгляд UH