Nel febbraio 2020 abbiamo pubblicato in questo spazio una breve analisi dei rischi che il Fondo Monetario Internazionale aveva individuato nel settore immobiliare.
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Il mondo si trovava allora a pochi giorni dall’inizio di un periodo che avrebbe profondamente modificato molte delle previsioni economiche esistenti. Sono seguiti una pandemia, un forte aumento dell’inflazione, il ritorno di tassi di interesse significativamente più elevati, conflitti internazionali e successive variazioni delle condizioni economiche e finanziarie.
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Sei anni dopo, tornare a quell’analisi ci permette di fare qualcosa di più interessante che verificare semplicemente se una previsione si sia avverata: comprendere cosa è cambiato e, soprattutto, cosa è rimasto.
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I prezzi hanno continuato a salire
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I numeri sono significativi.
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Secondo il FMI, alla fine del 2025 i prezzi delle abitazioni in Portogallo si collocavano circa il 180% al di sopra dei livelli del 2015, mentre nell’area dell’euro l’aumento cumulato nello stesso periodo è stato di circa il 56%.
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La tendenza è proseguita all’inizio del 2026. Secondo Eurostat, nel primo trimestre i prezzi delle abitazioni in Portogallo sono aumentati del 17,8% su base annua, il maggiore incremento registrato tra i paesi dell’Unione europea.
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Il FMI stima inoltre che i prezzi delle abitazioni in Portogallo possano trovarsi tra il 20% e il 40% al di sopra dei livelli suggeriti dai suoi modelli di equilibrio di lungo periodo.
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Sono numeri che meritano attenzione. Ma non necessariamente conclusioni affrettate.
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Lo stesso rischio, ma non esattamente lo stesso mercato
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Nel 2020, una parte importante delle preoccupazioni riguardava il rapporto tra l’aumento del valore degli immobili, la crescita del credito e la vulnerabilità finanziaria.
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Oggi, il quadro è più complesso.
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Il FMI ritiene che il credito ipotecario non sia stato il principale responsabile del forte aumento dei prezzi delle abitazioni in Portogallo negli ultimi anni.
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Il volume dei nuovi finanziamenti destinati all’acquisto di abitazioni ha rappresentato, in media, meno della metà del valore delle transazioni immobiliari effettuate negli ultimi anni.
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Tra i fattori indicati figurano la domanda dei non residenti, l’utilizzo dei risparmi delle famiglie portoghesi per l’acquisto di immobili e, soprattutto, un’offerta che ha mostrato difficoltà nel rispondere all’aumento della domanda.
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Ciò non significa che il credito abbia smesso di essere rilevante.
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Al contrario. Il finanziamento per l’acquisto di abitazioni ha recentemente ripreso ad accelerare, registrando una crescita annua vicina al 10% nel primo trimestre del 2026. Per questo motivo il FMI raccomanda di continuare a monitorare attentamente l’evoluzione del mercato.
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L’offerta è diventata una parte centrale della questione
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Questa è forse una delle differenze più rilevanti tra il dibattito del 2020 e quello del 2026.
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L’attuale analisi del FMI attribuisce una parte significativa dello squilibrio del mercato portoghese al lato dell’offerta.
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Un livello insufficiente di nuove costruzioni, procedure autorizzative lunghe, vincoli urbanistici, un utilizzo poco efficiente di parte del patrimonio abitativo esistente e alcune inefficienze nel mercato delle locazioni contribuiscono a spiegare perché l’offerta non abbia seguito l’evoluzione della domanda.
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Il problema abitativo non può quindi essere osservato esclusivamente attraverso i prezzi o le condizioni di finanziamento.
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È anche una questione di territorio, disponibilità, utilizzo del patrimonio immobiliare esistente e capacità di creare nuove abitazioni dove sono necessarie.
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Rischio non significa necessariamente crisi
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C’è un altro elemento dell’analisi del FMI che è importante non trascurare.
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Nonostante l’andamento dei prezzi, la valutazione effettuata nel 2026 considera il sistema finanziario portoghese complessivamente resiliente e i rischi sistemici moderati.
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Negli stress test effettuati, le banche hanno dimostrato di poter assorbire scenari avversi significativi, comprese forti correzioni dei prezzi immobiliari.
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Individuare dei rischi non equivale quindi a prevedere una crisi.
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Significa riconoscere gli squilibri, comprenderne l’origine e seguire i fattori che possono modificarne l’evoluzione.
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Sei anni dopo, comprendere rimane essenziale
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Guardando al 2020 dalla prospettiva del 2026, forse questa è la conclusione più interessante.
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I prezzi sono aumentati molto più di quanto sarebbe stato facile prevedere allora. Anche i tassi di interesse hanno seguito un percorso altrettanto difficile da anticipare. Il mercato ha attraversato una pandemia, l’inflazione, cambiamenti normativi e profonde trasformazioni economiche e sociali.
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Eppure alcune domande rimangono.
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Qual è un rapporto sostenibile tra prezzi e redditi? Come aumentare l’offerta di abitazioni? Quale ruolo dovrebbe avere il credito? Come utilizzare meglio il patrimonio immobiliare già esistente? E come distinguere una tendenza congiunturale da una trasformazione strutturale?
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Non esistono risposte semplici — né probabilmente un’unica risposta per ogni territorio o per ogni persona.
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È proprio per questo che seguire il mercato non dovrebbe significare soltanto seguire i prezzi.
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Significa comprendere i fattori che li spiegano, il contesto in cui si formano e ciò che possono rappresentare per chi acquista, vende, investe, gestisce un patrimonio o semplicemente cerca di prendere una decisione patrimoniale più informata.
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Leggi anche: Il FMI prevede rischi nel mercato immobiliare — 2020
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Fonti: Fondo Monetario Internazionale (FMI), Portugal — 2026 Article IV Consultation e Financial System Stability Assessment; Eurostat, House Price Index — primo trimestre 2026.
Mercato, Prospettiva UH