In februari 2020 publiceerden we hier een korte analyse van de risico’s die het Internationaal Monetair Fonds in de vastgoedsector signaleerde.
⠀
De wereld stond toen op het punt een periode in te gaan die veel bestaande economische verwachtingen ingrijpend zou veranderen. Er volgden een pandemie, een sterke stijging van de inflatie, de terugkeer van aanzienlijk hogere rentetarieven, internationale conflicten en opeenvolgende veranderingen in de economische en financiële omstandigheden.
⠀
Zes jaar later biedt een terugblik op die analyse ons de mogelijkheid om iets interessanters te doen dan alleen vast te stellen of een voorspelling is uitgekomen: begrijpen wat veranderd is en, vooral, wat gebleven is.
⠀
De prijzen bleven stijgen
⠀
De cijfers spreken voor zich.
⠀
Volgens het IMF lagen de woningprijzen in Portugal eind 2025 ongeveer 180% boven het niveau van 2015, tegenover een cumulatieve stijging van ongeveer 56% in het eurogebied over dezelfde periode.
⠀
De trend zette zich begin 2026 voort. Volgens Eurostat stegen de woningprijzen in Portugal in het eerste kwartaal met 17,8% op jaarbasis, de sterkste stijging van alle landen van de Europese Unie.
⠀
Het IMF schat bovendien dat de woningprijzen in Portugal mogelijk 20% tot 40% boven de niveaus liggen die uit zijn modellen voor het langetermijnevenwicht voortvloeien.
⠀
Dat zijn cijfers die aandacht verdienen. Maar niet noodzakelijk overhaaste conclusies.
⠀
Hetzelfde risico, maar niet precies dezelfde markt
⠀
In 2020 hield een belangrijk deel van de bezorgdheid verband met de relatie tussen stijgende vastgoedprijzen, kredietgroei en financiële kwetsbaarheid.
⠀
Vandaag is het beeld complexer.
⠀
Volgens het IMF was hypothecair krediet niet de belangrijkste drijvende kracht achter de sterke stijging van de woningprijzen in Portugal in de afgelopen jaren.
⠀
Nieuwe woningkredieten vertegenwoordigden de afgelopen jaren gemiddeld minder dan de helft van de waarde van de vastgoedtransacties.
⠀
Tot de genoemde factoren behoren de vraag van niet-ingezetenen, het gebruik van spaargeld door Portugese huishoudens voor de aankoop van vastgoed en vooral een aanbod dat moeite heeft gehad om de groei van de vraag bij te houden.
⠀
Dat betekent niet dat krediet niet langer relevant is.
⠀
Integendeel. De woningkredietverlening is recent opnieuw versneld, met een groei op jaarbasis van ongeveer 10% in het eerste kwartaal van 2026. Daarom beveelt het IMF aan de ontwikkeling van de markt nauwlettend te blijven volgen.
⠀
Het aanbod is een centraal onderdeel van het vraagstuk geworden
⠀
Dit is wellicht een van de belangrijkste verschillen tussen het debat in 2020 en dat van 2026.
⠀
In de huidige analyse van het IMF wordt een aanzienlijk deel van de onevenwichtigheid op de Portugese markt toegeschreven aan het aanbod.
⠀
Onvoldoende nieuwbouw, langdurige vergunningsprocedures, beperkingen in de ruimtelijke ordening, inefficiënt gebruik van een deel van de bestaande woningvoorraad en bepaalde inefficiënties op de huurmarkt helpen verklaren waarom het aanbod de ontwikkeling van de vraag niet heeft kunnen volgen.
⠀
Het woningvraagstuk kan daarom niet langer uitsluitend vanuit prijzen of financieringsvoorwaarden worden bekeken.
⠀
Het gaat ook om grondgebied, beschikbaarheid, het gebruik van het bestaande vastgoed en het vermogen om nieuwe woningen te realiseren waar die nodig zijn.
⠀
Risico betekent niet noodzakelijk crisis
⠀
Er is nog een element uit de analyse van het IMF dat niet over het hoofd mag worden gezien.
⠀
Ondanks de prijsontwikkeling beoordeelt het IMF het Portugese financiële stelsel in 2026 als over het algemeen veerkrachtig en de systeemrisico’s als gematigd.
⠀
Uit de stresstests blijkt dat banken aanzienlijke ongunstige scenario’s kunnen opvangen, waaronder sterke correcties van vastgoedprijzen.
⠀
Daarom staat het identificeren van risico’s niet gelijk aan het voorspellen van een crisis.
⠀
Het betekent dat onevenwichtigheden moeten worden herkend, hun oorsprong moet worden begrepen en de factoren die hun ontwikkeling kunnen beïnvloeden moeten worden gevolgd.
⠀
Zes jaar later blijft begrijpen essentieel
⠀
Wanneer we in 2026 terugkijken naar 2020, is dit misschien wel de interessantste conclusie.
⠀
De prijzen zijn veel sterker gestegen dan destijds eenvoudig te voorzien was. Ook de rente heeft een traject gevolgd dat moeilijk te voorspellen was. De markt heeft een pandemie, inflatie, wijzigingen in regelgeving en ingrijpende economische en maatschappelijke veranderingen doorgemaakt.
⠀
En toch blijven sommige vragen bestaan.
⠀
Wat is een duurzame verhouding tussen prijzen en inkomens? Hoe kan het woningaanbod worden vergroot? Welke rol moet krediet spelen? Hoe kan het bestaande vastgoed beter worden benut? En hoe onderscheiden we een conjuncturele trend van een structurele verandering?
⠀
Er zijn geen eenvoudige antwoorden — en waarschijnlijk ook geen enkel antwoord dat voor elk gebied of iedere persoon geldt.
⠀
Juist daarom zou de markt volgen meer moeten betekenen dan alleen prijzen volgen.
⠀
Het betekent inzicht krijgen in de factoren die deze prijzen verklaren, de context waarin ze tot stand komen en wat ze kunnen betekenen voor wie koopt, verkoopt, investeert, vastgoed beheert of simpelweg een beter onderbouwde beslissing over zijn vermogen wil nemen.
⠀
Lees ook: IMF waarschuwt voor risico’s op de vastgoedmarkt — 2020
⠀
Bronnen: Internationaal Monetair Fonds (IMF), Portugal — 2026 Article IV Consultation en Financial System Stability Assessment; Eurostat, House Price Index — eerste kwartaal 2026.
Markt, UH Perspectief